Con la sentenza n. 901 dell’11/09/2025 resa nel procedimento n. 1282/2019 R.G., il Tribunale di Patti si è pronunciato su una controversia avente ad oggetto “indennizzo per miglioramenti in locazione” che offre spunti di notevole interesse per chi si occupa di diritto immobiliare.
La vicenda riguarda un terreno incolto e privo di opere di urbanizzazione, situato in posizione panoramica con vista mare, concesso in locazione alla fine degli anni ’90.
La società conduttrice, a proprie spese, aveva trasformato quell’appezzamento in un locale estivo adibito a disco/pub con annessi interventi di sistemazione: massetti, gradinate, impianti, scavi e pavimentazioni.
Alla cessazione del rapporto di locazione, a seguito di uno sfratto per morosità, la conduttrice – assistita dallo Studio Legale Cosentino-Teramo – chiedeva di essere indennizzata ai sensi dell’art. 1592 c.c. per i miglioramenti apportati, mentre parte locatrice negava di aver mai prestato il proprio consenso, arrivando persino a chiedere un risarcimento danni per le opere realizzate.
Il Tribunale, dopo un’approfondita istruttoria, ha riconosciuto la sussistenza del consenso espresso dal locatore escludendo che si trattasse di mera tolleranza.
Tale risultato si è raggiunto non grazie a documenti scritti – che nella fattispecie mancavano – ma attraverso le testimonianze di chi aveva assistito ai lavori. È emerso, infatti, che il proprietario non solo fosse al corrente delle opere, ma avesse addirittura partecipato ad alcune decisioni rilevanti: dalla scelta dell’altezza delle ringhiere al colore della pavimentazione, fino alle modalità di accesso per persone con disabilità e alla supervisione della realizzazione dell’impianto fognario.
Il Giudice ha sottolineato che la prova del consenso deve essere particolarmente rigorosa, perché costituisce il presupposto fondamentale per il riconoscimento dell’indennizzo per i miglioramenti apportati durante la locazione. Non è però necessario che questo consenso sia espresso in forma scritta: può emergere anche per via testimoniale, purché in modo chiaro e inequivoco. In altre parole, non basta che il proprietario si sia limitato a “non opporsi” ma che risulti una volontà precisa di approvare e trattenere i lavori.
Una consulenza tecnica ha poi distinto tra gli interventi conformi e quindi indennizzabili – come le opere di sistemazione e urbanizzazione del terreno – e quelli difformi o abusivi, che non possono generare alcun diritto. Alla luce di tali valutazioni, l’indennizzo spettante al conduttore è stato quantificato in 29.000 euro, oltre interessi.
In estrema sintesi, le opere realizzate dal conduttore possono generare diritti economici rilevanti, ma solo se supportate da una prova convincente del consenso del locatore che può essere fornita anche mediante testimoni.
