Nei contratti di locazione “ad uso diverso” il locatore impone frequentemente l’inserimento di una clausola con la quale vietata di sublocare i locali o di cedere il contratto a terzi; tale clausola non è sempre valida ed – in un solo caso – il conduttore può eccepirne la nullità in sede giudiziaria.
Orbene, l’ art. 36 della L. n. 392 del 27 luglio 1978 prevede un’ipotesi particolare in cui è ammessa la sublocazione e la cessione del contratto in deroga all’ordinaria disciplina dettata dall’art. 1594 c.c. (sublocazione o cessione della locazione) e dall’art. 1496 c.c. (cessione del contratto in generale).
In maggior dettaglio, l’art. 36 della citata legge sancisce il diritto potestativo del conduttore di sublocare o cedere liberamente a terzi il contratto di locazione “anche senza il consenso del locatore” a condizione che contestualmente venga ceduta o locata l’azienda.
Questa possibilità, se da un lato costituisce una forte compressione della libertà di autodeterminazione contrattuale del locatore, dall’altro, in armonia con lo spirito generale della legge sull’equo canone, rappresenta l’estrinsecazione dell’esigenza di tutelare e preservare l’attività dell’imprenditore che esercita la propria attività all’interno dell’immobile locato.
La norma è volta, infatti, a tutelare la continuazione dell’attività commerciale, anche trasferendo la titolarità della stessa ad un diverso imprenditore, che però la prosegua e ne garantisca lo sviluppo e l’incremento.
Di contro, la legge prevede che il locatore possa opporsi a detta cessione – entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione di sublocazione e/o di subentro – ma solo per gravi motivi, che la dottrina e la giurisprudenza prevalente ritengono debbano riguardare esclusivamente la persona del cessionario o del sub-conduttore, con specifico riferimento alla sua solvibilità.
In conclusione, al ricorrere dell’ipotesi contemplata dall’art. 36 della legge sull’equo-canone, al conduttore che si veda negato dal locatore il diritto di sub-locare o di cedere il contratto “ad uso diverso” non resta che ricorrere al Giudice al fine di ottenere la declaratoria di nullità dell’eventuale clausola contrattuale ed il riconoscimento del proprio diritto a sub-locare e/o a cedere il contratto, e ciò in quanto: “è nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone” (L. 392/1978 – Art. 79 delle disposizioni finali).
